Ehituse tellija käsiraamat 1 1
SISUKORD Sissejuhatus 1. Ettevalmistusetapp 1.1. Projekti määratlus 1.2. Projektijuhi määramine ja projektijuhtimise firma juhtimissüsteemi 1.3. Vajadus- ja tasuvusuuring 1.4. Finantseerimisskeemi ja laenulepingute ettevalmistamine 2 2
SISUKORD 1.5. Maaostu ettevalmistamine ja lepingu sõlmimine 1.6. Teostatavusuuring 1.7. Detailplaneering 1.8. Eskiisprojekt 3 3
SISUKORD 2. Töövõtu korralduse meetodid 2.1. Töövõtu korralduse meetodite valik 2.1.1. Peatöövõtt 2.1.2. Projekteerimis-ehitustöövõtt 2.1.3. Ehituse juhtimistöövõtt 2.2. Töövõtja valiku meetodid 2.2.1. Võistupakkumine 2.2.2. Otseläbirääkimine 2.3. Töövõtukorralduse menetlemine 4 4
SISUKORD 3. Projekteerimise etapp 3.1. Projekteerimise ettevalmistus 3.2. Projekteerija valiku menetlus 3.3. Projekteerimisleping 3.4. Projekteerimise juhtimine 5 5
SISUKORD 4. Ehituse ettevalmistuse etapp 4.1. Ehitusloa taotlus 4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus 4.3. Ehitustöövõtja valik 4.4. Ehitusleping 6 6
SISUKORD 5. Ehituse etapp 5.1. Ehituse juhtimine 5.2.Omaniku järelvalve ja kvaliteedi juhtimine 5.3. Kulukontroll 5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine 5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine. 7 7
Jüri Sutt. Ehituse tellija käsiraamat Põhiõpikud: Jüri Sutt. Ehituse tellija käsiraamat 8 8
Sissejuhatus Ehitus on üks vanemaid ettevõtmisi ja suurte traditsioonidega tegevusala inimkonna ajaloos. Ehitussektor moodustab ligi 10% majandusest. Kõik me, nii perekond kui ka organisatsioonid, oleme ehitiste või nende osade omanikud või kasutajad. 9 9
Sissejuhatus Ehitise rajamine on kulukas ja aeganõudev. Sealjuures on igal tulevasel omanikul oma individuaalsed vajadused ja nõudmised, mida see ehitis peab rahuldama. 10 10
Sissejuhatus Riik on omalt poolt seadustega ja määrustega sätestatud reeglid, mis peavad ehitamisel tagama ühiskondlike huvide kaitse, turvalisuse ja ressursside säästliku kasutamise. 11 11
Sissejuhatus Kohalikud omavalitsused on oma määruste ja planeeringutega kehtestanud nõudmised, et tagada piirkonna ratsionaalne ja vastuoludeta areng pikemas perspektiivis. Planeeringute ühiskondliku kokkuleppelisuse iseloom tagab naabrite huvide kaitse uute ehitiste puhul. 12 12
Sissejuhatus Ettevõtjate ja kutseliidud on koostanud ja kõigi huvipooltega harmoneerinud standardid või nendega põhimõtteliselt sarnanevad juhendid ning üldtingimused, mida saab käsitleda hea ehitustava kirjapandud osana. 13 13
Sissejuhatus Iga ehitis on keerukas kompleks nii tema kasutusfunktsioonide kui ka ehitustehnilises mõttes. 14 14
Sissejuhatus Ehitise rajamiseks peab omanik läbima terve rea projekti arendamise etappe: vajaduste määramine, tasuvus- ja teostatavusuuringute tegemine, finantsseerimisskeemide koostamine, maa ostmine, detailplaaneerimine, projekteerimine ja ehitamine. 15 15
Sissejuhatus Tänapäeval omanik reeglina ise ei ehita. 16 16
Sissejuhatus Ehitise rajamiseks vajalikud tegevused jagatakse lepingutele põhinedes paljude tegijate vahel: konsultandid, maakasutuse planeerijad, maksumusplaanijad, ehitusuuringute teostajad, projekteerijad, ehituse pea-, all- ja otsetöötajad, materjalide tarnijad, finantseerijad, tehnovõrkude valdajad, riskide kindlustajad, ametkonnad jne. 17 17
Sissejuhatus Nende tegevuste koordineerimiseks läbi kõigi ehituse arendamise etappide on vajalik spetsiifiline projektijuhtimise tegevus. Lepingusuhete kavandamisel ja lepingupartnerina tegutsedes toimib tulevane omanik ehituse tellija rollis. 18 18
Sissejuhatus Samal ajal on ehitise tulevased omanikud reeglina ise professionaalid mingil muul alal ja ehitades harva (kord või paar elu jooksul) ei oma piisavat kompetentsi ehituse tellija rolli edukaks täitmiseks. 19 19
Sissejuhatus Selle tõttu on viimastel kümnenditel kujunenud välja uus spetsiifiline tegevusala – professionaalne ehitujuhtimise teenuse osutamine. 20 20
Sissejuhatus Professionaalsed ehitusjuhtimise firmad lahendavad käsunduslepingu alusel paljud omaniku ees seisvad ülesanded ehituse tellimisel, alates vajaduse uuringutest ja lõpetades vigade parandusega ehituse garantiiperioodi lõpus. 21 21
Sissejuhatus Maksimaalsete tulemuste saavutamiseks peaks omanik vaatamata spetsiaalse teenuse kasutamisele osalema projekti juhtimises algusest lõpuni. Omaniku jaoks on projekti juhtimisel oluline hoida oma kontrolli all kolm parameetrit: kulud, kestus ja kvaliteet – 3K. 22 22
Sissejuhatus Projekti arendamise esimeses ettevalmistavas faasis on kulude probleem eelkõige kulude ja tulude prognoosimine ja plaanimine, projekti tasuvus ning ehituskulude ja kasutuskulude tasakaalustamine, üldiste kvaliteedinõuete püstitamine. 23 23
Sissejuhatus Projekti arengu teises faasis toimub ehituse projekteerimine. 24 24
Sissejuhatus Eesti ehituspraktika näitab, et selles faasis jälgib omanik eelkõige projekteerimiskulusid, valides projekteerija vähempakkumisel, jättes tellimata ehituse töömahtude loendid, töökirjeldused, kontrolleelarved ning võimaluse seada projekteerijale vastutuse ehitushinna eest. 25 25
Sissejuhatus Samas on projekteerimise tulemus see, mis määrab ca 80% ulatuses tulevased ehituskulud. Jättes projekteerimise faasis ehituse mahtude ja maksumuse arvutused tegemata ja kvaliteedinõuded fikseerimata on võimalik säästa 0,1% ehitise maksumusest. 26 26
Sissejuhatus Sellega jäetakse aga valikute tegemine kasutatavate materjalide kvaliteedi osas paljuski ehitajatele, rääkimata sellest, et mõõtmata ja kirjeldamata töömahud põhjustavad ehituse käigus asjatuid vaidlusi selle ümber, kas üks või teine töö või ehitise element olid arvestatud ehituse pakkumishinnas või mitte. 27 27
Sissejuhatus Selle tõttu on tavaline, et ehitustöö kvaliteet ei lange kokku omaniku ootustega ja ehituse maksumus ületab ehituslepingus esialgselt fikseeritu. 28 28
Sissejuhatus Projekti arenduse kolmandas ehk ehitamise faasis on kulude juhtimiseks kümmekond erinevat meetodit, mille vahel peab omanik tegema valiku balansseerides maksimaalse kasumlikkuse või väikseima riski vahel. 29 29
Sissejuhatus Viimastel kümnenditel on ehitusturu kõige olulisemad muutused toimunud põhjustatuna tellija survest ehituskestuse lühendamisele. Selle tulemusel on keskmine ehituskestus lühenenud ligi kolm korda. 30 30
Sissejuhatus Seda mitte niivõrd töö lühenemise tõttu ehitusplatsil, vaid eelkõige projekti arenduse etappide ajalise ühildamise arvel. See on saavutatav paljude erinevate töövõtu korraldusmeetodite oskusliku kombineerimise kaudu. 31 31
Sissejuhatus Vahetu ehitustöö maksimaalne lühendamine ehitusplatsil mitmevahetuselise töökorralduse arvel tähendab aga töövõtjale ehituse omahinna kallinemist, mille tellija peab kinni maksta. 32 32
Sissejuhatus Ehituskestus tuleks ligikaudselt määrata (hinnata) juba tasuvusuuringute faasis, konsulteerides töövõtjate ja professionaalsete ehitusjuhtidega. 33 33
Sissejuhatus Ehituskestus moodustab olulise osa projekti kestusest ja mõjutab nii projekti tasuvushinnanguid, omaniku finantsplaane kui ka ehituse hinda. 34 34
Sissejuhatus Hinnatud ehituskestus võimaldab omanikule määrata soovitud ehituse alustamise ja lõpetamise ajad, mida ta seab tingimusteks pakkumiskutse dokumentides. 35 35
Sissejuhatus Tuleb silmas pidada, et tulemuse maksimeerimine üheaegselt kõigi 3K kriteeriumi järgi on võimatu. Hoides kokku kulusid, võib kannatada kvaliteet, lühindades kestust, võivad tõusta kulud ja risk, aga samuti langeda kvaliteet jne. 36 36
1. Ettevalmistusetapp 1.1. Projekti määratlus. Omaniku jaoks algab projekt idee tasandil formuleerimisega ja projektijuhi määramisega. Eesmärgiks võib olla rajada ehitis, mida omanik ise asub kasutama, ehitis, mida ta ehitab müügiks või ehitis, millelt ta kavatseb saada renditulu. 37 37
1.1. Projekti määratlus. Eesmärk tuleks püstitada nii, et selle saavutamise määra saaks mõõta. Kõige olulisemad hindamisel on 3K: kulud, kvaliteet ja kestus. 38 38
1.1. Projekti määratlus. Eesmärk on piiritleda projekt ja selles osalejad, seada eesmärgid ja nende saavutamise kriteeriumid tähtsuse järjekorda. 39 39
1.1. Projekti määratlus. Näiteks võib eesmärgiks seada kulude minimeerimise, püstitatud kvaliteedinõuded ja ajalised piirangud aga võtta arvesse etteantud piiridena või omistades kõigile kriteeriumitele kaalud ning teha valik kaalutud keskmise hindamiskriteeriumi järgi jne. 40 40
1.1. Projekti määratlus. Tulemus Protokoll, milles on fikseeritud soovid rajatava ehitise võimsusnäitajate kohta, soovitud ajalised piirangud ja prioriteedid 3K osas. Otsus ehitushanke peanõustaja kaasamise/mittevajalikkuse kohta projekti arendamise järgmistel sammudel. 41 41
Projektijuhi koha määramine omanikufirma juhtimisstruktuuris. 1.2. Projektijuhi määramine ja projektijuhtimise integreerimine firma juhtimissüsteemi. Eesmärk on määrata projektijuht (ja tema meeskond), kuna projekti määratlusele järgnevate etappide täitmine nõuab erialast s.t. ehituse projektijuhtimisalast kompetentsi. Projektijuhi koha määramine omanikufirma juhtimisstruktuuris. Suuremate projektide puhul tähendab projektijuhijuhtimise meeskonda. 42 42
1.2. Projektijuhi määramine ja projektijuhtimise integreerimine firma juhtimissüsteemi. Tulemus Projektijuhtimise struktuurskeem; vajadus-, tasuvus- ja teostatavusuuringute ajakava ja nende tegevuste kulude hinnang. 43 43
1.3. Vajadus- ja tasuvusuuring Eesmärk on põhitegevuse arendamise või ärilise kasu saamiseks vajaliku ehituse (investeerimisprojekti) sobivaima (kasumlikkuse või sotsiaalse heaolu alusel) variandi leidmine, arvestades nii ehitus- kui ka kasutuskulusid. 44 44
1.3. Vajadus- ja tasuvusuuring Teostaja Vajadusuuringute teostajaks on omanik ise, kasutades professionaalsete ehituse juhtimisfirmade, eelarvestamis- ja projekteerimisfirmade nõustamisteenuseid, aga samuti konsulteerides pankade laenuosakondade, kinnisvarafirmade ja ehituse töövõtu korralduse nõustajatega. 45 45
1.3. Vajadus- ja tasuvusuuring Kulude ja kvaliteedi hinnang Vajadusuuringute faasis on omaniku hindamisobjektis investeerimisprojekt, mis haarab kõik ehitise elutsükli faasid (kaasa arvatud kasutusperiood) ja nendele vastavad kulud, mis jagunevad kahte suurde gruppi, aga samuti kasutusperioodi tulud: 46 46
1.3. Vajadus- ja tasuvusuuring A. Ehituskulud (kapitalikulud, ühekordsed kulud) B. Kasutuskulud (siin on loetletud ainult jooksvad kulud, mis on sõltuvuses ehituskuludest) C. Kasutusperioodi tulud 47 47
1.3. Vajadus- ja tasuvusuuring Tulemus Funktsionaalsed eesmärgid, ruumiprogramm, eskiisjoonised, ehitise kasutusperioodi ja investeeringu tasuvuse hindamise arvestusperioodi pikkuse määramine, tasuvusarvutuste variantlahendused, investeerimisotsus. 48 48
1.4. Finantseerimisskeemi ja laenulepingute ettevalmistamine Eesmärk on rahavoogude plaanimine ja laenulepingu tingimuste ettevalmistamine. Tulemus Projekti täpsustatud kalenderplaan, rahavoogude plaanid, finantseerimisallikad, finantseerimisskeem, finantsplaan, tagatiste hindamisaktid, finantseerimislepingud. 49 49
1.5. Maaostu ettevalmistamine ja lepingu sõlmimine Eesmärk (väljaarvatud juhtudel, kui on tegemist rekonstrueerimise või renoveerimise, juurde- või pealeehituse projektidega, s.t. juhud, kui vajalik ehitusalane maa on juba olemas) on ehituseks vajaliku krundi soetamine või hoonestusõiguse omandamine. 50 50
1.5. Maaostu ettevalmistamine ja lepingu sõlmimine Tulemus Sobivate kruntide võrdlustabel valikut mõjutavate kriteeriumite hinnangutega, kruntide ülevaatus natuuris, valiku tegemine, eelleping, ostuloa taotlus, servituutide ja maa ostu-müügi lepingud, kinnistamisdokumendid. 51 51
1.6. Teostatavusuuring Eesmärk on krundist tulenevate võimalike looduslike, tehniliste, majanduslike ja juriidiliste piirangute väljaselgitamine ehitusmaksumuse täpsustamine. Juhul, kui ostetaval kinnistul on olemasolev hoone ja/või tehnovõrgud, siis laieneb uuring ka nendele objektidele. 52 52
Teostatavusuuringu läbiviijaks on omanik ise, kasutades nõustaja abi. Teostaja Teostatavusuuringu läbiviijaks on omanik ise, kasutades nõustaja abi. Nõustaja kasutamisel on võimalik oluliselt aega kokku hoida. Nõustajaks võib olla professionaalne ehitusjuhtimisfirma või projekteerimisfirma. 53 53
Kinnistu seisukorra hinnang. 1.6. Teostatavusuuring Tulemus Kinnistu seisukorra hinnang. Juhul, kui krundil paiknesid hooned ja/või rajatised, siis nende tehnilise seisukorra hindamise akt. 54 54
1.7. Detailplaneering Eesmärk Detailplaneeringu eesmärk on kohaliku omavalitsuse poolt maakasutus- ja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel. Tulemus 55 55
1.7. Detailplaneering Detailplaneeringu algatamise taotlus, leping kohaliku omavalitsusega, kohaliku omavalitsuse planeeringu tingimused, detailplaneeringu lähteülesanne, leping projekteerimisfirmaga planeeringu koostamiseks, planeeringu avaliku arutelu protokoll, kinnitatud ja maavalitsuses kooskõlastatud detailplaneering. 56 56
1.8. Eskiisprojekt Eesmärk Eskiisprojekti ülesanne on fikseerida samm-sammult omaniku idee, detailiseerides ja täpsustades projekti määratlust vajadus- ja teostatavusuuringu käigus. 57 57
Eskiisprojektis tuleks vormistatult esitada: projekti üldiseloomustus, asendiplaan, korruste plaanid, lõiked (eskiisid), tootmistehnoloogilised, funktsionaalsed, liikumis- ja transpordiskeemid seotuna krundi, korruste plaanide ja lõigetega (eskiisid), 58 58
arhitektuurne iseloomustus, 1.8. Eskiisprojekt arhitektuurne iseloomustus, ehituskonstruktsioonide iseloomustus sh ehitusgeoloogia, krundi geodeetilised ja topograafilised alusplaanid, 59 59
1.8. Eskiisprojekt nõuded veevarustusele ja kanalisatsioonile, küttele ja ventilatsioonile, jäätmekäitlusele, elektri- ja sidepaigaldistele, tulekaitse ja kustutussüsteemidele detailsuse tasemel, mida nõuab projekteerimise lähteülesanne, 60 60
1.8. Eskiisprojekt omaniku poolt üleantud töötajate nimistud, ruumide ja hoonete ning rajatiste eksplikatsioonid, tehnoloogilised skeemid jne. 61 61
1.8. Eskiisprojekt Tulemus Eskiisprojekt saadakse vajadusarvutuste, tasuvusarvutuste ja teostatavusarvutuste ja detailplaneeringu süstemaatilise ja mitmevariandilise arendamise tulemusena, kasutades selles projekteerimisfirma tuge juba algstaadiumis. 62 62
2. Töövõtu korralduse meetodid 2.1. Töövõtu korralduse meetodite valik Eesmärk on töövõtukorralduse tüübi (peatöövõtt, projekteerimis- ehitustöövõtt, juhtimistöövõtt ja nende alaliigid), lepingu hinnakujunduse mehhanismi tüübi (fikseeritud hind, kulude katmisel põhinev hind ja nende alaliigid), võistupakkumise menetlusviisi või läbirääkimiste viisi (näiteks partnerlusskeem) valik. 63 63
2.1.1. Peatöövõtt Peatöövõtu meetodi puhul sõlmib tellija eraldi lepingud projekteerimisfirmaga projekteerimistöödeks ja ehituse peatöövõtjaga ehitustöödeks. Traditsioonilise peatöövõtu puhul peaks võistupakkumise või ehitajaga läbirääkimise alguseks ehitusprojekt (kavand) olema valmis põhiprojekti mahus. 64 64
2.1.1. Peatöövõtt Tavaliselt võtab peatöövõtja endale vastutuse ehituse maksumuse eest kogusummas kokkulepitud hinnata, mis tähendab, et hinna ja tegelike kulude vahe on peatöövõtja kasum. Võimalik on ka kulude katmisel põhinev hinnamehhanism. 65 65
2.1.2. Projekteerimis-ehitustöövõtt Projekteerimis-ehituslepingu puhul sõlmib tellija lepingu ühe töövõtjaga nii projekteerimis- kui ehitustöödeks. Töövõtja võtab endale vastutuse projekti hinna eest projekti arengu varases staadiumis. 66 66
2.1.2. Projekteerimis-ehitustöövõtt Kui projekteerimis-ehitustöövõtja kavatsetakse leida võistupakkumise teel, siis peaks pakkumiskutse dokumentide hulgas olema eskiisprojekt, et kõik pretendendid saaksid tellija vajadustest aru ühtmoodi. 67 67
2.1.3. Ehituse juhtimistöövõtt Ehituse juhtimise töövõttu kasutatakse juhul, kui omanikul napib aega, ressurssi või kompetentsi ehituse tellija (omanikupoolse ehitusjuhi) funktsiooni täitmiseks. Omanik sõlmib käsunduslepingu professionaalse ehitusjuhiga (firma või füüsiline isik), kelle tegevus ehitusjuhtimise alal on registreeritud Majandustegevuse Registris. 68 68
2.1.3. Ehituse juhtimistöövõtt Professionaalne ehitusjuht oma jõududega ei projekteeri ega ehita. Professionaalsele ehitusjuhile tasutakse teenustasuna, kas kokkulepitud kogusummana või tema tegelike kulude katmisega. 69 69
2.2. Töövõtja valiku meetodid Eesmärk on valida meetod, kuidas leida projekti jaoks sobivaim töövõtja olenevalt projekti eesmärkide (3K) täpsustatud hierarhiast, arvestades projekti mahtu ja keerukust, eelnevat kogemust ja võimalikke partnerlussuhteid, võistupakkumise otstarbekust või vajadust. 70 70
2.2.1. Võistupakkumine Variandid Avatud üheetapiline võistupakkumine, mille puhul pakkumiskutse avaldatakse ajalehes või spetsiaalses bülletäänis, võib pakkumise esitada iga huvitatud isik. 71 71
2.2.1. Võistupakkumine Avatud kaheetapiline võistupakkumine. Esimesel etapil küsitakse töövõtjatelt võistupakkumisel osalemise soovi pretendentide eelkvalifitseerimise eesmärgil, nõudes kogemust, kvalifikatsiooni, finantsilist võimekust või muid vajalikke omadusi tõendavate dokumentide esitamist. 72 72
2.2.1. Võistupakkumine Teisel etapil küsitakse kvalifitseeritud taotlejatelt hinnapakkumist. Piiratud osalusega võistupakkumine, mille puhul hinnapakkumist küsitakse ainult eelnevalt väljavalitud töövõtjatelt. 73 73
2.2.2. Otseläbirääkimine Pakkumist küsitakse ainult ühelt töövõtjalt: kui selle töö tegemiseks on võimeline ainult üks firma, väikeste ehitustööde puhul kui pakkumiste menetlemine võib kujuneda kallimaks kui selle tulemusel saavutatav kokkuhoid, 74 74
2.2.2. Otseläbirääkimine kui eriolukorra tõttu ei ole aega võistupakkumise korraldamiseks, Kui võistupakkumine ei andnud tulemust. 75 75
2.3. Töövõtukorralduse menetlemine Eesmärk on valida pretendentide pakkumiste alusel ettevõtja, kellega sõlmida leping. 76 76
3. Projekteerimise etapp 3.1. Projekteerimise ettevalmistus Eesmärk on määrata projekteerimise töövõtu korralduse tingimused, mis tagaksid ehitusprojekti koostamise, lähtudes ettevalmistusetapil püstitatud eesmärkidest ehitise funktsioonide, kvaliteedi, maksumuse ja ajalise programmi osas. 77 77
3.1. Projekteerimise ettevalmistus Teostaja Projekteerimistöö tellimise ja korralduse eest vastutab omanikufirma projektjuht kasutades vajadusel 78 78
3.1. Projekteerimise ettevalmistus Tulemus Projekteerimise töövõtu skeemi valik; projekteerimistööde ajakava; projekteerimislepingu tingimused, mida peavad teadma kõik projekteerimistöö taotlejad; juhendmaterjalid, mida projekteerijad peavad järgima. 79 79
3.2. Projekteerija valiku menetlus Eesmärk on leida antud projektile kõige sobivaim kavandi koostaja (projekteerija), pidades silmas tema tehnilist võimekust (erialast pädevust), võimekust kontrollida projekteeritava ehituse maksumust ja projekteerimise enese maksumust. 80 80
3.2. Projekteerija valiku menetlus Tulemus pakkumiskutse dokumendid, pakkumuste avamise protokoll, pakkumuste hindamise protokoll. 81 81
3.3. Projekteerimisleping Eesmärk on omaniku huvide kaitse arendusprojekti eesmärkide saavutamisel 3K osas projekteerimise lepingutingimuste kaudu, arvestades, et omanik on mitteprofessionaalina nõrgem pool. 82 82
3.3. Projekteerimisleping Teostaja Projekteerimislepingu valmistab ette tellija projektijuht, kasutades vajadusel ehitushanke peanõustaja abi. Kui lepingu kava pakub välja projekteerimisfirma, tuleks see lasta ehitushanke peanõustajal üle vaadata. 83 83
3.3. Projekteerimisleping Tulemus Nõupidamise protokoll otsustega ehituse ja projekteerimise järjekordadeks, etappideks ja staadiumiteks jagamise kohta, projekteerijailt tellitavate lisatööde ja teenuste kohta, töövõtulepingud projekteerimistööle. 84 84
3.4. Projekteerimise juhtimine Eesmärk on projekteerimislepingus seatud 3K eesmärkide saavutamine, eesmärke detailiseerides läbi projekteerimise staadiumite ja vajadusel neid ka muutes. Vajaliku muudatuse taotlus tuleb fikseerida kirjalikult sellekohaste nõuetena, memodena või protokollides. 85 85
3.4. Projekteerimise juhtimine Teostaja Projekteerimistöö juhtimise eest tellija poolt vastutab tellija projektijuht/professionaalne ehitusjuht või ehitushanke peanõustaja. 86 86
3.4. Projekteerimise juhtimine Tulemus Projekteerimistööde kalenderplaan, projekteerimiskoosolekute protokollid, muudatuste taotlused, muudatuste kooskõlastamise otsused, valminud projektdokumendid, aktid kavandi staadiumite või nende osade vastuvõtmise kohta, heakskiitmise otsused kavandi dokumentide staadiumite kaupa, 87 87
3.4. Projekteerimise juhtimine ehitusprojekti kooskõlastamise otsused tehnovõrkude valdajatega ja ametkondadega ja kui lepingus oli ette nähtud, siis ka ehitusluba, projekteerimistöö käigus tellija poolt täpsustatud üldkalenderplaan. 88 88
3.4. Projekteerimise juhtimine Kui lepingus oli ette nähtud (aga see oleks soovitav), siis ka töömahtude loetelud ja detailsed töökirjeldused ehk spetsifikatsioonid ja kontrollarved. 89 89
4. Ehituse ettevalmistuse etapp 4.1. Ehitusloa taotlemine Ehitusluba on eelduseks nii uue ehitise püstitamiseks kui ka olemasolevate ehitiste laiendamiseks, ümberehitamiseks või lammutamiseks. Ehitusloa andmed kantakse Riikliku ehitisregistri veebilehele. 90 90
4.1. Ehitusloa taotlus Ehitusloa väljastamise kord on määratud Ehitusseadustikuga, ja selle taotlemisele kehtestatud reeglid ja taotlusvormid EV Majandusministeeriumi määrusega Ehitusloa taotlemise vorminõuded ja esitamise kord (24.12.2002 nr 66) ning määrusega Ehitise kasutusotstarvete loetelu (26.11.2002 nr 10). 91 91
4.1. Ehitusloa taotlus Viimase järgimine on oluline hilisema kasutusloa saamisel. Kohalik omavalitsus peab väljastama ehitusloa või sellest keeldumise 20 päeva jooksul. 92 92
4.1. Ehitusloa taotlus Ehitusluba on tähtajatu v.a. juhul, kui ehitusega ei ole alustatud 2 aasta jooksul. Selle tõttu on oluline ehituse alustamise (ka labida maasse löömine) formaalne registreerimine. 93 93
4.1. Ehitusloa taotlus Tulemus Ehitusluba koos selle eelduseks kooskõlastusdokumentidega. 94 94
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Töövõtuprogrammi, kui tegevuste kompleksi kirjeldus omab tellija jaoks kaht tähendust. Esiteks, laiemas mõttes tähendab see kogu töövõtuga seotu läbimõtlemist ja kavandamist. 95 95
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Teiseks, kitsamas mõttes nimetatakse töövõtu programmiks tellija jaoks olulisi lepingus kajastamist vajavate ja lepingu hinda mõjutavate eritingimuste sõnastamist, mis kirjapanduna moodustavad osa pakkumiskutse dokumentidest ja peavad olema väljastatud kõigile potentsiaalsetele pakkujatele, omades lepinguõiguse seisukohast siduvat tähendust. 96 96
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Eelnevad tegevused 2. ptk. Kirjeldatud töövõtu meetodite mitmekesisus võimaldab alustada ehitusega projekti arenduse faasides. 97 97
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Eesmärk on täpsustada projekti määratlusel (1.1) kavandatud töövõtuskeem, hindamiskriteeriumid (3K), määrata ehituslepingu üldised ja eritingimused, mis võivad mõjutada pakkumishinda ja valmistada ette pakkumiskutse dokumendid. 98 98
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus See etapp haarab ka tellija töövõttude ja hangete (tööstusehituse tootmistehnoloogilised seadmed ja kohtkindel mööbel ning inventar) ettevalmistamise. 99 99
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Täpsustuse aluseks on võimalikud muutused projekti arendusest tulenevalt (valminud on kavandidokumendid) ja võimalikud situatsioonimuutused omanikufirmas ja ehitusturul. 100 100
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Teostaja Ehituse tööettevõtu programmi valmistab ette ehituse tellija projektijuht, ehitushanke peanõustaja või professionaalne ehitusjuht. 101 101
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Tegevused Töövõtu korralduse tüübi valimine (vt 2.1). Hinnamehhanismi valimine. Hinna indekseerimise tingimuste valimine, mida rakendatakse tavaliselt, kui ehituskestus ületab 2 aastat. 102 102
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Ehituse alustamise ja lõpetamise aegade ja vajadusel vajalike vahetähtaegade täpsustamine, rakendatavad viivisemäärad. Töövõtjatelt nõutavate tagatiste ja kindlustuste määramine nii pakkumise, ehitamise kui ka garantiiperioodideks. 103 103
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Töövõtulepingu üldtingimuste ülevaatamine eritingimuste seadmise vajaduse selgitamiseks. 104 104
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Täpsustatakse projekti töövõttudeks jagamine, mis esialgselt tehti projekteerimisfirmale eelprojekti (kavandi) lähteülesandes ja mida ilmselt pidi täpsustama enne põhiprojekti staadiumit, et teada projektdokumentatsiooni jaotusvajadust töövõttude lõikes. 105 105
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Täpsustatakse eelnevalt määratud ehituse tellija hanked. Määratakse tellija nimetatud alltöövõtjad. Dokumenteeritakse töövõttude ja hangete piirid. 106 106
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Määratakse tähtajad ja reeglid, mida rakendatakse võistupakkumise või läbirääkimiste menetlemisel. Koostatakse hinnapakkumise vorm eesmärgiga tagada pakkumuste võrreldavus. Hinnapakkumise vorm lisatakse pakkumiskutse dokumentide hulka. 107 107
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Vajadusel koostatakse hinnatud töömahtude loetelu vorm, mis lisatakse pakkumiskutse dokumentide hulka. 108 108
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Määratakse, kas pakkujatel on lubatud esitada lisaks ehitusprojekti järgivale põhipakkumisele kavandi dokumentide suhtes alternatiivseid lahendusi ning selle lubamise puhul alternatiivse lahenduse esitamise vorm. 109 109
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Võidakse määrata ehitusmaksumuse piir (konfidentsiaalne), millest alates kõik hinnapakkumised tagasi lükatakse. Hinnatud töömahtude loetelude kasutamise korral määratakse pakkumusarvutuste vigade arvestamise kord, kui pakkumishind ja hinnatud töömahtude arvutused ei lange kokku vt. (13, lisa3). 110 110
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Määratakse dokumendid või presentatsioonid, mida võiks nõuda töövõtu pretendentidelt nende majandusliku või töö kvaliteedi suutlikkuse tõendamiseks võistupakkumise menetlemise käigus. 111 111
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Määratakse valmis tööde vastuvõtmise põhimõtted ja ehitustöö eest arveldamise kord. 112 112
4.2. Ehituse töövõtuprogrammi ettevalmistus Tulemus Otsused töövõtukorralduse tüübi, kasutatava hinnamehhanismi ja tellijapoolse juhtimistöö korralduse kohta, projekti järjekordadeks jagamise ja töövõttude allutamise kohta, töövõttude ja hangete piiritlemise otsus, tööde eest arveldamise korra valik ja ehitushinna maksimumpiiri määramine. 113 113
4.3. Ehitustöövõtja valik Eesmärk on valida töövõtja, kes kõige paremini sobib tagama eesmärke 3K osas. Siinjuures tuleb pidada silmas, et eesmärkide seadmisel kulude osas on madalaim hind ja hinnakindlus erinevad mõisted, samuti nagu ajakriteeriumi osas ehituskestus ja etteantud tähtajast kinnipidamise kindlus. 114 114
4.3. Ehitustöövõtja valik Kvaliteedikriteeriumi osas tuleb seada selged nõudmised nii materjalide ja toodete kvaliteedile kui ka töö kvaliteedile, mis peavad olema kirja pandud nii kavandi dokumentides, töövõtuprogrammis kui ka lepingudokumentides. 115 115
4.3. Ehitustöövõtja valik Teostaja Ehituse tellija projektijuht, ehitushanke peanõustaja või professionaalne ehitusjuht. 116 116
4.3. Ehitustöövõtja valik Tegevused Turukonjunktuuriga tutvumine (analoogsete ehituste hinnad, heakskiidetud ehitusettevõtete nimekirjad jne). Võistupakkumise või läbirääkimiste menetlusviisi variandi valimine (vt 2.5- 2.8). 117 117
4.3. Ehitustöövõtja valik Pakkumuse hindamise kriteeriumi valimine. Juhul kui hinnaküsimise ajaks on olemas põhiprojekt, mille koosseisus on töömahtude loetelu ja töökirjeldused, siis on loogiline valida konkursi võitja pakkumishinna järgi. 118 118
4.3. Ehitustöövõtja valik Kvaliteedinõuded on siis kavandi dokumentides detailselt fikseeritud ja kõigilt pakkujailt eeldatakse nende täitmist. Kõrgendatud nõudmiste korral on otstarbekas kasutada kaheetapilist eelkvalifitseerimisega võistupakkumist, millega kaasneb aga projekti kestuse pikenemine. 119 119
4.3. Ehitustöövõtja valik Kui pakkumuste hindamise kriteeriumiks on ehituse hind ja pakkumiskutse dokumentides olid ette antud ehituse või selle osade varaseima alustamise või hiliseima lõpetamise tähtajad, siis tellijal on õigus eeldada pakkuja poolt nende tähtaegade tingimusteta aktsepteerimist. 120 120
4.3. Ehitustöövõtja valik Juhul, kui tellija otsustab küsida hinnapakkumisi ilma töömahtude loetelu ja töökirjeldusteta (põhiprojekti dokumentideta), siis võtab ta endale kõrgendatud riski kõigi 3K osas, millest tellija projektijuht/ehitushanke peanõustaja peab omanikku informeerima. 121 121
4.3. Ehitustöövõtja valik Võitja valiku kriteeriumi määramine 3K komponentide kaalumisel (koefitsientide alusel hindamine) sisaldab korrupsiooniohtu. Korruptsioonioht ei ole iseloomulik ainult riigihangetele, oht selleks on võimalik ka eraõigusliku omaniku jaoks. 122 122
4.3. Ehitustöövõtja valik Töövõtu konkursi tingimusi kokkukirjutav tellija projektijuht, olgu selleks kas omaniku firmasisene projektijuht, ehitushanke peanõustaja või professionaalne ehitusjuht, võivad piiratud osalusega võistupakkumise korral kokku seada sellise koefitsientide (kriteeriumite kaalude) skeemi, mis annab eelise soovitud töövõtjale. 123 123
4.3. Ehitustöövõtja valik Projekteerimis-ehitustöövõtu puhul võib osutuda otstarbekaks lisaks ehituskuludele võtta hindamiskriteeriumis arvesse ka ehitise kasutuskulud, mis peavad olema selgelt mõõdetavad. 124 124
4.3. Ehitustöövõtja valik Kasutusperioodi kulud (arvestusliku kasutusperioodi pikkus peaks olema pakkumiskutse dokumentides fikseeritud) taandatakse võrreldavaks kapitalikuludega. 125 125
4.3. Ehitustöövõtja valik Pakkumiskutse dokumentide komplekteerimine: pakkumiskutse (kiri või kuulutus pressis), ehitise projektdokumendid jaotatuna töövõttude kaupa, sh töömahtude loetelud ja töökirjeldused. 126 126
4.3. Ehitustöövõtja valik Kui hinnatud töömahtude loetelusid oodatakse töövõtjalt, siis peaks pakkumiskutses olema viidatud töömahtude mõõtmise eeskirjale ja kulude liigitamise struktuurile ning vormile, mille kasutamist tellija pakkujatelt ootab, 127 127
4.3. Ehitustöövõtja valik töövõtu programm, kus kajastatakse kõik lepingutingimused (erinevad lepingute üldtingimustest või lisaks nendele), mis mõjutavad pakkumishinda, aga ka muud omanikupoolsed lepingutingimused (vt 4.2). 128 128
4.3. Ehitustöövõtja valik Määratakse kord, kuidas tagatakse pretendentidele pakkumiskutse dokumentidega tutvumine, nende paljundamine ja nende eest tasumine, aga ka ehitusplatsi tutvustamine natuuris. 129 129
4.3. Ehitustöövõtja valik Võistupakkumise menetlemine (pakkumuste avamine, vastused küsimustele, lisaselgitused) ja läbirääkimine, mis lõpeb soodsaima hinnapakkumise vastuvõtmisega või kõigi pakkumiste tagasilükkamisega – vt 2.6-2.8. 130 130
4.3. Ehitustöövõtja valik Vastavalt heale tavale tähendab soodsaima pakkumise valik tellijale kohustust sõlmida temaga töövõtuleping pakkumiskutse dokumentides fikseeritud tingimustel. 131 131
4.3. Ehitustöövõtja valik Pakkumused, milles hind on võrreldes keskmise turuhinnaga ja kontrolleelarves määratud hinnaga oluliselt madalamad ja millel puudub kontrollitav alus, tuleks kõrvale jätta kui bluff. 132 132
4.3. Ehitustöövõtja valik Pakkumistulemuste kirjalik teavitamine kõigile pakkumisel osalejaile. 133 133
4.3. Ehitustöövõtja valik Tulemus Heakskiidetud töövõtjate nimekiri piiratud osalusega võistupakkumisel, töövõtjate eelkvalifitseerimise tingimuste määramise otsus, võistupakkumise menetluskorra täpsustamine, pakkumuste avamise protokoll, pakkumuste hindamise protokoll ja otsus töövõtja valiku osas. 134 134
4.4. Ehitusleping Eesmärk Ehituslepingu eesmärgiks on projekti arenduse tulemusel püstitatud ning kavandi dokumentides ja töövõtu programmis kirjeldatud eesmärkide täitmise tagamine. 135 135
4.4. Ehitusleping Suur osa lepingu tingimustest mõeldakse läbi ja valmistatakse ette ehituse töövõtu programmi koostamisel ja lülitatatakse pakkumiskutse dokumentidesse. 136 136
4.4. Ehitusleping Lepingu dokumendid (leping koos lisadega) on oluline tagatis, et omaniku eesmärgid 3K osas saaksid täidetud. Ehituse töövõtulepingute üldiste tingimuste (ETÜ) kasutamine lepingu lisana vähendab oluliselt lepingu koostamise töömahtu, tagades üldiselt poolte õiguste, kohustuste ja vastutuste jaotuse vastavalt heale tavale. 137 137
5. EHITUSE ETAPP 5.1. Ehituse juhtimine Eesmärk on ehitise püstitamine töövõtulepingus fikseeritud kulude ja tähtaegade piirides ning kvaliteedinõudeid täites. Tellija juhib ehitust juhtimisnõupidamiste kaudu ja omaniku ehitusjärelevalve täites. 138 138
5.1. Ehituse juhtimine Alljärgnevalt on kirjeldatud omaniku tegevused ehituse tellijana ehitamise etapil olenemata sellest, kas ta täidab neid funktsioone ise või volitab selleks käsunduslepingu kaudu professionaalse ehitusjuhi, omanikujärelevalve teostaja või muu konsultandi. 139 139
5.1. Ehituse juhtimine Omaniku tegevustest ehituse tellijana on eraldi välja toodud osategevuste kirjeldused 3K juhtimisel: kvaliteedi juhtimine omanikujärelevalve tegevustena (vt 5.2.), kulude juhtimine (vt 5.3.) ja ehituskeskuse juhtimine. 140 140
5.1. Ehituse juhtimine Viimast ei vaadelda küll eraldi peatükina, kuid seda kirjeldatakse läbivalt kvaliteedi, kulude ja muudatuste juhtimise (vt 5.4.) kaudu, pidades silmas kvaliteediplaani ja maksegraafikute seostamist üldise ehitustööde kalenderplaaniga ja muudatuste mõju arvestamist ehitustööde kestusele. 141 141
5.1. Ehituse juhtimine Omaniku ja ehituse järelevalve ning omaniku ja professionaalse ehitusjuhi tööjaotus, õiguste, kohustuste ja vastutuse piirid on ehituse hea tavana kirjeldatud vastavalt Omaniku ja professionaalse ehitusjuhi vahelise lepingu (juhtimislepingu) üldistes tingimustes ja Omanikujärelevalve käsunduslepingu üldistes tingimustes OKÜ. 142 142
5.1. Ehituse juhtimine Teostaja Tellija projektijuht või professionaalne ehitusjuht (vt 2.4) ja ehitusjärelevalve teostaja. Ehitusjuhtimist ja ehituse järelevalvet võivad teostada nii firmad kui ka FIEd. 143 143
5.1. Ehituse juhtimine Ehitusjuhtimist ja ehituse omanikupoolne järelevalvaja peavad olema registreeritud Majandustegevuse Registris. 144 144
5.1. Ehituse juhtimine Väikeehitiste (eramu, suvila, talumaja, üksikrajatis jm) puhul võib seaduse kohaselt järelevalvet teostada omanik ise, sellegipoolest tuleks soovitada kasutada selleks spetsialisti abi. 145 145
5.1. Ehituse juhtimine Suuremate ehituste puhul peaks eritöödel (vesi-kanalisatsioon, küte- ventilatsioon ja jahutus, elektri ja nõrkvoolutööd jne) järelevalvajad olema vastava ala spetsialistid. Järelevalve teostajate tööd koordineerib üldjuhul üldehitustööde järelevalvaja. 146 146
5.1. Ehituse juhtimine Kui omanik on ehituse tellija projektijuhtimise teenuse ostnud sisse professionaalselt ehitusjuhilt (suurte ehituste korral võib ka mitmelt firmalt), siis väiksemate ehituste puhul võib projektijuhiks ja järelevalvajaks olla üks isik. 147 147
5.1. Ehituse juhtimine Ehitusprojekti autojärijärelevalve kontrollib ehitustöö tegemist vastavalt kavandile ja teeb oma kontrollkäikudest sissekanded ehitusplatsi päevikusse. Ehitusettevõtja tagab talle kontrollivõimalused kokkulepitud ajal. 148 148
5.1. Ehituse juhtimine Tegevused Tellija projektijuhi ja järelevalvaja omavaheliste ülesannete piiritlemine. Järelevalvaja tutvumine ehitusprojekti ja lepingu dokumentidega. Täitmistagatiste ja riskide kindlustuse kontroll. 149 149
5.1. Ehituse juhtimine Töö alustamise koosoleku korraldamine, protokoll. Teatise saatmine ehitustöö alustamise kohta kohalike omavalitsusele ja Tööinspektsioonile vähemalt 3 päeva enne töö alustamist, 150 150
5.1. Ehituse juhtimine Regulaarse ehitusplatsi koosolekute korraldamine. Koosolekul jälgitakse plaanist kinnipidamist 3K osas: kalenderplaan, kulude plaan ja kvaliteediplaan. Oluliste kõrvalekallete puhul võetakse vastu otsused kõrvalekallete likvideerimiseks. 151 151
5.1. Ehituse juhtimine Vajadusel kaasatakse ehitusplatsi nõupidamisele projekteerija esindaja. Koosolekute poolte volitatud esindajate allkirjastatud protokollid moodustavad töövõtulepingu lahutamatu osa. 152 152
5.1. Ehituse juhtimine Tulemus Töö alustamise koosoleku protokoll, regulaarsed ehitusjuhtimise koosolekute protokollid, teatised töö alustamise kohta, vastavalt juhtimiskoosolekute otsustele muudatused kalenderplaanis, finantsplaanis ja maksegraafikus, muudatuste orderite vorm. 153 153
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Eesmärk on lepingudokumentides fikseeritud ja normidega sätestatud kvaliteedinõuete täitmise kontroll tagamaks ehitise stabiilsuse, tuleohutuse, elu-, vara-, keskkonna- ja terviseohutuse, ehitise kasutamise ohutuse, talutava müra taseme, energia kasutamise säästlikkuse ja hoonete soojapidavuse. 154 154
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Järgitavaks põhimõtteks on see, et järelevalve peab vigaste töösoorituste suhtes olema preventiivne. Omaniku ehitusjärelevalve teostamise kohustus on määratud Ehitusseadusega. 155 155
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Teostaja Omanikujärelevalve teostaja tegutseb tellija esindajana ehitusplatsil. Omanikujärelevalve dokumenteerib tähelepanekud ehitustööde päevikusse, allkirjastab kaetud tööde aktid ning teeb vajalike ülevaatuste protokollid ja nõupidamiste memod (meeldetuletused). 156 156
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Lisaks seadusega sätestatud ülesannetele tagada ehitise nõuetekohane ehitamine, ehitise tehnilise dokumentatsiooni koostamine ja ehitustööde nõuetekohane kvaliteet, võidakse väiksemate ehituste puhul anda omanikujärelevalve teostajale täiendavaid ülesandeid ehituse kulukontrolli ja ajalise plaani täitmise osas. 157 157
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Järelevalvet peab tegema ehituse alustamisest kuni kasutusloa saamiseni. Järelevalve peab olema sõltumatu nii ehituse kui ka projekteerimise töövõtjatest. 158 158
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Tegevused Ehitusprojekti (kavandi) vastavuse kontrollimine nõuetele, omades õigust viivitamatult nõuda projekti koostajalt selle vastavusse viimist või nõuda kahtluse puhul omanikult projekti ekspertiisi tegemist. 159 159
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Ehitusprojekti koostaja või kontrollija vastavuse kontrollimine nõuetele. Ehitusprojekti järgi ehitatava ehitise vastavuse kontrollimine ehitusprojekti (kavandi) lähteandmetele. Ehitusprojekti järgi ehitatava ehitiste vastavuse kontrollimine ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste tööde tulemitele. 160 160
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Ehitatavatesse hoonetesse püsivalt paigaldatavate ehitusmaterjalide ja - toodete nõuetele vastavuse ja seda kinnitatavate dokumentide olemasolu kontrollimine, omades õigust nõuda vastavusdeklaratsioonide ja/või sertifikaatide, garantiikirjade, hooldus- ja kasutusjuhendite esitamist. 161 161
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Koopiate tegemine olulistest kvaliteeti tõendavatest dokumentidest ja nende komplekteerimine pikaajaliseks säilitamiseks vajalikku kausta, grupeerides dokumendid (moodustades alamkaustad) vastavalt ehituskulude liigitamise juhendile. 162 162
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Ehitatavasse ehitisse paigaldatavate toodete, sealhulgas seadmete nõuetele vastavuse kontrollimine, omades õigust nõuda mittevastavate asendamist. Ehitatava ehitise ehitusprojektile vastavuse kontrollimine, omades õigust nõuda mittevastavate tööde ümbertegemist. 163 163
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Ehitamise tehniliste dokumentide koostamise ja nende tegelikkusele vastavuse kontrollimine. Ehitatava ehitise või selle osa vastavuse kontroll. Ehitatava ehitise vastavuse kontrollimine ehitusettevõtjaga kokkulepitud tingimustele ja kvaliteedile. 164 164
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Ehitise ja ehituskrundi korrashoiu kontrollimine. Ehitise ja ehituskrundi ohutuse kontrollimine s.h. ohutus ümbruskonnale ja kolmandate isikute suhtes. Ehitustööde täitmise kontrollimine vastavalt kalenderplaani tähtaegadele. 165 165
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Mittevastavuste korral omaniku teavitamine sellest viivitamatult (kvaliteedinõuete eiramisel 2 päeva jooksul) . Osalemine dokumenteeritavate ehitustööde ülevaatusel, vahetappide ja eritööde vastuvõtmisel. 166 166
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Osalemine ehitise geodeetilisel mahamärkimisel. Osalemine kaetud tööde aktide koostamisel ja vajadusel nõutavate kaetud tööde aktide nimekirja koostamine. Ehitusplatsi koosolekutel osalemine. 167 167
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Kontrollmõõtmistel osalemine. Vajadusel ehituse töövõtjalt nõutavate tööjooniste nimekirja koostamine. Hooldus- ja kasutusjuhendite komplekssuse kontrollimine. Teostusjooniste komplekssuse kontrollimine. 168 168
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Tööjoonistele aktsepti andmine. Ehitusettevõtjatele tehtud ettekirjutuste täitmise kontrollimine. Töövõtja poolt ehitusplatsi päeviku täitmise kontrollimine ja sissekannete õigsuse kinnitamine oma allkirjaga. 169 169
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Päeviku igapäevased kanded peaksid kajastama: ilmastikutingimusi, tehtud tööd, inimeste arvu tööl, kasutatud masinaid ja seadmeid, tööohutust (läbiviidud instruktaažid, tööõnnetused), defekte, muudatusi ja hilinemisi. 170 170
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Omanikujärelevalve teostaja esitab oma märkused ja ettepanekud kirjalikult ja allkirjastatult. Omanikujärelevalve teostaja täidab ehitise käigus ehitise ja ehitamise ohutuse eesmärgil kehtestatud nõudeid. 171 171
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Omanikujärelevalve tegevus on lihtsam, kui ta teab, milliseid kvaliteedijuhtimise protseduure rakendab töövõtufirma. See on võimalik, kui ehituse peatöövõtufirmas või professionaalses ehituse juhtimisfirmas, aga ka (pea)projekteerijafirmas funktsioneerib firmasisene kvaliteedijuhtimise süsteem. 172 172
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Kvaliteedijuhtimise süsteemi olemasolu tõendab töövõtja kvaliteedijuhtimise süsteemi sertifikaat (ISO 9001), millele vastava manuaali esitamist võiks ehituse tellija nõuda kõigilt töövõtu või teenuse pakkujatelt nende eelkvalifitseerimisel. 173 173
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Samal ajal ei anna see garantiid kvaliteedi eesmärkide saavutamisel, kuna sertifikaadi omandamine on sageli muutunud formaalseks eesmärgiks ja tegelikkuses sertifitseeritud kvaliteedi tagamise protseduure ei täideta. 174 174
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Seetõttu oleks otstarbekas, et omaniku järelevalve teostaja koos töövõtjatega (või vastupidi) koostaks ehituse kvaliteediplaani. 175 175
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Kvaliteediplaan kujutab endast kalenderplaani sarnast dokumenti (maatriksit), kus ridadena on näidatud kvaliteedikontrollitavad tarindid (konstruktsioonid), eritööd, tehnoseadmed ja -võrgud ning veergudes ehitise osade, tarindite või tööde valmiduse astmele viitavate sündmuste kaudu näidatakse igale tööle teostatavad: 176 176
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine tehnoülevaatused omaniku või/ja kohaliku omavalitsuse järelevalve, tehnovõrkude haldajate, riiklike inspektsioonide esindajate juurdekutsumisega, kaetud tööde ülevaatused, tarinditele või toodete läbiviidavad testid, 177 177
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine ehitusplatsi ülevaatused, tööohutuse kontrollid, kõrgendatud riskiga seotud tööd ja perioodid (tööd pakaseperioodil, kõrgendatud kulumis- või niiskuskindluse nõuetele vastavate tarindite ehitamine jm). 178 178
5.2. Omaniku järelevalve ja kvaliteedi juhtimine Tulemus Kvaliteediplaan, sissekanded ehitusplatsi päevikusse, materjalide ja toodete kvaliteedi sertifikaadid ja vastavustunnistused, nõutavad tööde ülevaatuse ja toodete testimise protokollid, kaetud tööde aktid, tööde muudatuste nõuded, kontrollitud tööjoonised ja teostusjoonised. 179 179
5.3. Kulukontroll Eesmärk on jälgida kulutuste püsimust vastavalt maksegraafikule ehituslepingus kokkulepitud hinna piires, kontrollides arvete aluseks olevate töömahtude vastavust tegelikult tehtud tööle ja tehtud töö kvaliteeti. 180 180
5.3. Kulukontroll Teostaja Omanikujärelevalve kontrollib tasumiseks esitatud töö koguse ja kvaliteedi, kinnitades selle oma allkirjaga. 181 181
5.3. Kulukontroll Tellija projektijuht, kes vastutab ehituse juhtimise eest kõigi 3K osas, korraldab kulukontrolli alast tööd, seostades seda kalenderplaani ja maksumusgraafiku kontrolliga, komplekteerib tasumise eelduseks olevad dokumendid, arvestab muudatuste mõju lepingu hinnale ning kinnitab oma allkirjaga arve tasumiskõlblikkust. 182 182
5.3. Kulukontroll Omanik vastutab arvete õigeaegse tasumise eest. Tegevused Tasumiseks esitatud arvele vastava töö täitmise (protsenteerimise) aktis näidatud töömahu ja selle kvaliteedi kontrollimine natuuris. 183 183
5.3. Kulukontroll Tegelike kulude arvestustabeli täitmine jooksvalt vastavalt aktsepteeritud kuludele. Arvestustabel peab olema selgelt võrreldav töövõtulepingu juurde kuuluva kulude plaaniga (maksete graafikuga) nii jooksva perioodi kulude osas kui ka kumulatiivselt projekti kohta tervikuna. 184 184
5.3. Kulukontroll Kõrvalekaldumise puhul plaanist viiakse läbi probleemi analüüs ja töötatakse välja abinõud probleemi lahendamiseks. Ohu korral lepingulise hinna ületamiseks teavitatakse omanikku sellest viivitamatult. Vajadusel korrigeeritakse ehitusleping, ehitusprojekt, finantsplaanid ja laenulepingud. 185 185
5.3. Kulukontroll Tehtud tööde aktide ja arvete aktseptimise tingimused, maksete tingimused ja selleks ettenähtud või sellest keeldumise ajad ja viiviste määrad, aga samuti tekkivate lahkhelide lahendamise teed on kirjeldatud detaiselt ETÜ 2005 (Ehituse töövõtulepingute üldtingimused). 186 186
5.3. Kulukontroll Nende tingimuste mittesobivuse korral tuleb sätestada sobivaid tingimused lepingus. 187 187
5.3. Kulukontroll Tehtud tööde aktid komplekteeritakse registrisse. Tellija ja omanikujärelevalve töö mahukus ja protseduurid sõltuvad olulisel määral ehituse töövõtulepingus rakendatud hinnamehhanismi tüübist. Võimalikud on järgmised variandid: 188 188
5.3. Kulukontroll 1. Lepingu hind on kokku lepitud fikseeritud kogusummana ja lepingule on lisatud hinnatud töömahtude loetelu. Sellisel juhul koostatakse tööde täitmise (protsenteerimise) akt töömahtude loetelule vastavate ühikhinnakirjete tasemel, grupeerituna vastavalt ehituskulude liigituse standardi kulugruppidele. 189 189
5.3. Kulukontroll 2. Lepingu hind on kokku lepitud kogusumma hinnana ligikaudsete töömahtude alusel. Sellisel juhul tööde täitmise aktid koostatakse analoogselt eelnevas punktis kirjeldatuga. 190 190
5.3. Kulukontroll Lepingu hinda aga korrigeeritakse vastavalt töö käigus täpsustunud mahtudele, kuid kasutades hinnatud töömahtude loetelus kasutatud hindu või lepingule lisatud hinnakirju. 191 191
5.3. Kulukontroll 3. Lepingu hind on kokku lepitud fikseeritud kogusummana, kuid ühikhinnatasandil kirjeldatud töömahtude loetelu lepingule ei ole lisatud. Sellisel juhul tööde täitmise aktid koostatakse toimingute loetelu detailsuse tasemel võrreldavatena maksete graafiku ja kalenderplaani tööde loeteluga. 192 192
5.3. Kulukontroll 4. Fikseeritud hinnaga lepingutes kokku leppida piir väikeste ja oluliste muudatuste vahel ehk teisisõnu piir, millest ületades muudatuse mõju tuleb arvestada lepingu lõpphinnas. 193 193
5.3. Kulukontroll 5. Ehituse hind kujuneb tegelikult tehtud tööde kulude alusel. Sellisel juhul peab töövõtja esitama kõik kuludokumendid (arved materjalide, toodete, kasutatud seadmete ja masinate eest, väljamakstud töötasu arvestused, alltöövõtjate arved jne). 194 194
5.3. Kulukontroll See tähendab, et ehituse tellija peab omama ehituse eelarvestaja kompetentsi või tuleb tellijal arvete kontrollimise teenus professionaalsest ehituse eelarvestamise firmast sisse osta. 195 195
5.3. Kulukontroll 6. Ehituse hind kujuneb tegelikult tehtud tööde kulude alusel, kuid lepingus on seatud eesmärkkulu – piir, mille suhtes säästetud kulud loetakse kokkuhoiuks ja mis jaotatakse omaniku ja ettevõtja vahel lepingus kokkulepitud proportsioonis ja mille ületamisel vähendatakse lepingus kokkulepitud töövõtja kasumimäära. 196 196
5.3. Kulukontroll Võib seada ka astmelise eesmärkkulu piiri erinevate stimuleerimisnormidega ning ka piirhinna, millest rohkem tellija ei maksta. 197 197
5.3. Kulukontroll Tulemus Kontrollitud ja allkirjastatud tööde täitmise aktid, aktseptitud arved, kirjalikud põhjendused maksest keeldumise kohta, muudatustest tingitud hinnamuutuste aktseptid, tegelike kulude järgi tasumisel tellija eelarvestaja poolt koostatud aktid töövõtja kuludokumentide heakskiidu kohta, finantsplaani ja maksegraafiku täpsustused. 198 198
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Eesmärk on lisa ja muudatustööde vajaduse kontroll ja nende mõju arvessevõtmine ehitulepingu juhtimisel. Lisa ja muudatustööde menetlemine on lihtne juhul, kui lepingutedokumentide hulka kuuluvad töömahtude loetelud ja töökirjeldused (kvaliteedinõuded ehk spetsifikatsioonid). 199 199
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Muudatuste mõju lepingu hinnale on ehitustööde käigus veel lihtsam arvestada, kui lepingudokumentides on hinnatud töömahtude loetelu või töömahtude loetelu koos ühikhindade loeteluga. 200 200
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Nende puudumisel on omanikul raske eskiisprojekti või eelprojekti joonistele tuginedes tõendada oma põhjendatud (õigem oleks öelda põhjendamata) ootusi. 201 201
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Teostaja Lisatöö või muudatuse lubamine kuulub ehituse tellija projektijuhi õigustesse, milleks ta on volitatud ehituse töövõtulepinguga. Väikeste ja kiireloomuliste muudatuste lubamine õigus antakse tavaliselt ka omanikujärelevalve teostajale. 202 202
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Ehituse tellija projektijuhi ja ehituse omanikujärelevalve teostaja volitused piiritletakse omaniku ja omaniku järelevalve teostaja vahelises käsunduslepingus. 203 203
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Juhul, kui muudatuse või lisatööga kaasneb lepinguhinna kallinemine, mis ületab omaniku ehituse finantsplaanis ettenähtud reservi või lepingutähtaja ületamine, siis peab lisatöö või muudatuse aktsepteerima omanik. 204 204
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Tegevused Muudatuse või lisatöö ettepanek tehakse alati kirjalikult, väljaarvatud väikesed ja kiireloomulised suulised korraldused omaniku järelevalve poolt, mis tuleb aga hiljem fikseerida ehituspäevikus ja vajadusel muudatuste dokumentides. 205 205
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Muudatuse või lisatöö kohta tuleb saavutada kirjalik kokkulepe enne töö alustamist. 206 206
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Kui muudatuse või lisatöö ettepaneku teeb tellija, siis töövõtja, aktsepteerides muudatuse, hindab selle mõju lepingu hinnale ja tähtajale. Alles peale tellijapoolest hinna ja tähtaja muutuse aktsepti ja ehitusprojekti (projektidokumentide) muutmist alustab töövõtja muudatustööga. 207 207
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Kui muudatuse ettepaneku teeb töövõtja, siis teeb ta selle koos muudatuse mõju hinnanguga lepingu hinnale ja tähtajale. Alles peale muudatuste hinnangu aktsepti võib töövõtja alustada muudatustööga. 208 208
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Muudatus hinnas kajastatakse maksegraafikus ja tegelike kulude arvestamise tabelis. Muudatusest või lisatööst teavitatakse kõiki osapooli, keda muudatus puudutab. 209 209
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Muudatuste või lisatööde eest tasumisel võib rakendada ka kulukontrolli mehhanismi tegelike kulude järgi tasumisel, kui lepingus on selles eelnevalt kokku lepitud. 210 210
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Mõlema lepingupoole volitatud esindajate poolt allkirjastatud muudatuste või lisatööde kirjeldusi koos muudatuse maksumuse hinnanguga käsitletakse kui lepingu lisasid. 211 211
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Koostöös järgitakse ETÜ 2005 kirjeldatud protseduure ja ajalisi piiranguid nende teostamisel, kui lepingus ei seata neid tingimusi 212 212
5.4. Lisa- ja muudatustööde menetlemine Tulemus Muudatuste tellimised (nõuded), muudatuste maksumuse ja ajamõju hinnangud, muudatusele vastavad ehitusprojekti muudatused (kavandi dokumendid), muudatuse arutelu protokollid, muudatust aktseptivad dokumendid (lepingu lisad), muudatust kajastavad teostusjoonised, muudetud aja- ja maksegraafikud. 213 213
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Eesmärk on kindlustada tellija poolt otse ehitustöövõtjate ja projekteerijatega sõlmitud töövõtulepingute, hankijatega sõlmitud seadmete, inventari, materjalide ja toodete hankelepingute, aga ka muude kolmandate osapooltega sõlmitud lepingute (finantseerimise, kindlustuse, konsultatsioonide, ehituse juhtimise jne) kokkusobitamine ehituse peatöövõtuga. 214 214
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Teostaja Töövõttude ja hangete seotuse eest ehituse peatöövõtu üldiste plaanidega (kalenderplaan, finantsplaan) vastutab tellija projektijuht juhul, kui see kohustus pole lepinguga pandud peatöövõtjale (nt allutamislepinguga). 215 215
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Tööde vastuvõtu eest (nii kogus kui ka kvaliteet) vastutab omanikujärelevalve teostaja analoogselt teiste töödega (vt 5.2.). Materjalide, toodete, inventari, kohtkindla mööbli vastuvõttu kontrollib omaniku järelevalve teostaja. 216 216
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Tehnoloogiliste seadmete tarne vastuvõtul kaasatakse omanikufirma tehnilised ja tehnoloogilised teenistused ja seda siinjuures ei kirjeldata. 217 217
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Tegevused Materjali, toote või seadme (mille hanke korraldab tellija, kuid mille paigaldamine toimub vastavalt ehituslepingule töövõtja poolt) vastuvõtmise ehitusplatsil koos selle koguse ja kvaliteedisertifikaadi või vastavustunnistuse kontrollimisega, vastuvõetu ajutise ladustamise ehitusplatsil ja üleandmise ehitustöövõtjale korraldab tellija. 218 218
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Üleandmise aktis fikseeritakse üleantava seisukord. Üleandmise järel siirdub vastutus materjalide ja toodete eest töövõtjale. 219 219
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Seadmete või sisustuse hangete puhul, kui paigaldustööde maht on suhteliselt väike ja/või tellija ise osaleb paigaldustöödel, toimub järelevalve tavalises korras. 220 220
5.5. Tellija otsetöövõttude ja materjalide hangete juhtimine Tulemus: materjalide, toodete, seadmete vastuvõtmise ja ülevaatamise aktid, sertifikaadid, vastavustunnistused, üleandmisaktid töövõtjatele, sissekanded ehitusplatsi päevikusse. 221 221
6. Ehitise vastuvõtmise ja kasutuselevõtmise etapp 6.1. Üldehitustööde ülevaatused Eesmärk on tagada tööde teostus vastavalt lepingu dokumentides nõutud tööde mahule ja kvaliteedi tingimustele. 222 222
6.1. Üldehitustööde ülevaatused Teostaja Ülevaatuste korraldamise eest vastutab tellija projektijuht/ professionaalne ehitusjuht. Ülevaatused viib regulaarselt läbi omaniku ehitusjärelevalve teostaja. 223 223
6.1. Üldehitustööde ülevaatused Ehitusloas määratud tarindite ülevaatusele kutsutakse kohaliku omavalitsuse omavalitsuse ehitusjärelevalve. 224 224
6.1. Üldehitustööde ülevaatused Tegevused Pidevad tööde ülevaatused, mille tulemused kantakse ehitusplatsi päevikusse või vormistatakse muul viisil kirjalikult ja lisatakse arhiveerimisel päevikule. 225 225
6.1. Üldehitustööde ülevaatused Ülevaatused vastavalt kvaliteediplaanile (vt 5.2.), mille tulemused fikseeritakse protokollides, kaetud tööde aktides jne. Omaniku ehituse järelevalve kontrolli selle üle, et ülevaatuste tulemusel tehtud ettekirjutused saaksid täidetud. 226 226
6.1. Üldehitustööde ülevaatused Vundamentide ülevaatuse järel koostatakse ülemõõtmise joonis, mis võib olla oluline hilisemate pealeehituste kavandamisel. Enne vastuvõtu ülevaatust kontrollitakse töövõtja poolt esitatud kasutus- ja hooldusjuhendid. 227 227
6.1. Üldehitustööde ülevaatused Ülevaatuse tulemusena võib tellijal tekkida nõue tehnilise ekspertiisi tegemiseks. Tulemus Protokollid, kaetud tööde aktid, sissekandid ehituspäevikusse, ekspertiisiaktid. 228 228
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Eesmärk on tagada tööde teostus vastavalt lepingu dokumentidele ja kontrollida tehnosüsteemide funktsioneerimist. 229 229
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Teostaja Tehnosüsteemide ülevaatus korraldatakse analoogselt 5.5 järgi, kuid vajadusel kutsustakse juurde vastava tehnikavaldkonna spetsialist- konsultant. 230 230
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Tegevused Paigaldatud seadmete kontrollimine toimub jooksvalt, kusjuures varjatud tehnosüsteemide kohta koostatakse akt. 231 231
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Enne ehitise vastuvõtuprotsessi algust koostatakse tehnosüsteemide ülevaatuse plaan, kus määratakse ülevaatuse ajad ja juurdekutsutavad konsultandid. Töövõtjate poolt koostatud paigaldusjooniste kontrollimine. 232 232
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Kontrollitakse töövõtja poolt koostatud tehnosüsteemide kasutus- ja hooldusjuhendid. Kasutajate koolitus. Töökatsetused. 233 233
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Seadmete ja süsteemide reguleerimised, mõõdistamised ja passitamised töövõtja poolt. Mõõdistamise kontrollparameetrid peavad olema eelnevalt määratud projekteerija poolt. 234 234
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Terviklike süsteemide ja süsteemide koostöö katsetamised ning kontrollmõõdistamised tellija juhtimisel. Töövõtjate üleandmisdokumentatsiooni kontroll. Tehnosüsteemide vastuvõtt peale vigade kõrvaldamist. 235 235
6.2. Tehnosüsteemide ülevaatused Tulemus Jooksvad sissekirjutused ehitusplatsi päevikusse, tehnosüsteemide ülevaatuste aktid, kasutus- ja hooldusjuhendid, paigaldusjoonised, koolituse läbiviimise dokumentatsioon, tehnosüsteemide vastuvõtmise aktid. 236 236
6.3. Ehitise vastuvõtmine Eesmärk on lõpetatud ehitustöö ehk valmis ehitise vastuvõtmine. Ehitise vastuvõtmine võib toimuda kahes etapis: ametkondlik vastuvõtt ja omanikupoolne vastuvõtt. 237 237
6.3. Ehitise vastuvõtmine Teostaja Ehituse tellija projektijuht, kaastates vastuvõtmise protsessi kõigi projekti teostamisel osalenud osapoolte esindajad. 238 238
6.3. Ehitise vastuvõtmine Tegevused Otsus alustada ehitise vastuvõtmise protseduuri, mille aluseks on ehitise, selle osade ja tehnosüsteemide ülevaatuse dokumendid. 239 239
6.3. Ehitise vastuvõtmine Ametkondliku vastuvõtukomisjoni moodustamine ja selle koosseisu kooskõlastamine kohaliku omavalitsusega. 240 240
6.3. Ehitise vastuvõtmine Vastuvõtukomisjonis osalevad kohaliku omavalitsuse ehituse järelevalve teostaja, projekteerimistingimustes ja ehitusloas nimetatud ametkonnad, ehituse peatöövõtja, peaprojekteerija, omanikujärelevalve teostaja, ehituse tellija. 241 241
6.3. Ehitise vastuvõtmine Ametkondlik ülevaatus ja vastava protokolli (akti) koostamine. Ametkondliku üleandmis – vastuvõtmisakti alusel väljastab kohalik omavalitsus ehitise kasutusloa. 242 242
6.3. Ehitise vastuvõtmine Ametkondlik vastuvõtt ei pruugi tähenda aga ehitustöö üleandmist peatöövõtja poolt ja vastuvõtmist omaniku poolt. Sellekohane tingimus peab aga olema fikseeritud pakkumiskutse dokumentides ja ehituse (alustamise) nõupidamise protokollis. 243 243
6.3. Ehitise vastuvõtmine Omanikupoolne vastuvõtt toimub töövõttude vastuvõtu alusel, mille lähtealuseks on eelnevalt läbiviidud üldehitustööde ja tehnosüsteemide ülevaatuse (vt 6.1 ja 6.2) tulemused. 244 244
6.3. Ehitise vastuvõtmine Konstateeritakse tööde lepingujärgsus. Koostatakse vigade ja puuduste nimekiri koos nende kõrvaldamise tähtaegade ja tingimustega. Lepitakse kokku järelülevaatused. 245 245
6.3. Ehitise vastuvõtmine Võetakse töövõtjatl vastu kogu üleandmise dokumentatsioon mõistlikul ajal enne vastuvõtuülevaatust, et tellijal oleks võimalik sellega tutvuda. Omanikupoolne ehituse vastuvõtmise otsus fikseeritakse vastuvõtuülevaatuse protokollis. 246 246
6.3. Ehitise vastuvõtmine Ehitusaegne töövõtja täitmistagatis vahetatakse välja garantiiperioodi täitmistagatise vastu. Toimub ehitise ja selle kasutus- ja ülalpidamiskulude eest vastutuse üleminek töövõtjalt ehitise omanikule. 247 247
6.3. Ehitise vastuvõtmine Tagatakse ehitise kindlustuse katkematu jätkamine. Teostakse ehitise töövõtu lõpparveldus ja peale vigade ning puuduste kõrvaldamist tehakse viimane makse. 248 248
6.3. Ehitise vastuvõtmine Tulemus Ülevaatuste protokollid, ametkondlik ehitise vastuvõtu akt, omanikupoolse töövõtu vastuvõtu akt, töövõtu dokumentatsiooni üleandmis-vastuvõtu akt, järelülevaatuse protokoll, lõpparvelduse protokoll. 249 249
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Eesmärk on valmis ehitise üleandmine ehitise kasutajaile ja hooldajaile ning nende ettevalmistamine ehitise ja selle tehnosüsteemide kasutamiseks. 250 250
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Ehitise kasutus- ja hooldusjuhendid koostab tavaliselt projekteerija, ehituse käigus püstitatud tarindite ja tehnosüsteemide kasutamis- ja hooldusjuhendid annab tellijale üle töövõtja. 251 251
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Üldjuhul ehituse vastuvõtt (vt 6.3) eelneb ehitise kasutuselevõtule. Mõningatel tingimustel on aga omanikul otstarbekas (soov) ja võimalik ehitis kasutusele võtta enne selle lõplikku valmimist. 252 252
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Sellisel juhul on vaja fikseerida ehitise ülevaatuse tulemusena ehitise põhilise valmiduse akt, milles konstateeritakse ehitustööde põhilist lõpetatust. 253 253
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Põhilise valmiduse akt konstateerib, et omanik saab alustada ehitise kasutamist vaatamata mõningate tööde lõpetamatusele või mõningatele puudustele ja asjaomased ametkonnad annavad selleks oma nõusoleku. 254 254
6.4. Ehitise kasutuselevõtt On ilmne vajadus formuleerida selles aktis täpselt lepingupoolte vastutuse ja kohustuste piirid. On ilmne ka selle piiritlemise keerukus. 255 255
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Teostaja Kasutamise ettevalmistamise eest vastutab omanik ja korraldab ehituse tellija projektijuht. Kasutamis- ja hoolduskoolituse läbiviimisel kaasatakse vajadusel töövõtjad ja seadmete tarnijad. 256 256
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Tegevused Kasutamise ja hooldamise eest vastutavate isikute määramine, mis oleks otstarbekas teha enne ehitise vastuvõtmist, et oleks võimalik nende kaasamine ehitise vastuvõtmisel. 257 257
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Ehitise kogu elutsüklit haarava kasutamis- ja hooldusplaani koostamine. Kasutajate ja hooldajate koolitusplaani koostamine. Kasutamis- ja hooldusjuhendite ülevaatus ja kontrollimine koolituse raames. 258 258
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Kasutaja tegevust häirivate vigade kõrvaldamine töövõtjate või tarnijate poolt kohe või garantiiperioodi jooksul. Hoolduse eest vastutuse siirdamine töövõtjalt omanikule. 259 259
6.4. Ehitise kasutuselevõtt Tulemus Kasutamis- Ja hooldusplaan, koolitusplaan ja koolituse läbiviimise dokumendid, kasutamist takistavate vigade loetelu. 260 260
6.5. Projekti lõpetamine Eesmärk on projekti lõpetamine, omanikufirmas ehituse tellimiseks loodud projektijuhtimise struktuuri likvideerimine (vt 1.2.) ja saadud kogemuse talletamine, projektdokumentatsiooni, töövõtu dokumentatsiooni (ülevaatuse protokollid, kaetud tööde aktid, toodete ja seadmete kvaliteedisertifikaadid, ehitusplatsi päevikud jne) säilitamise korraldamine. 261 261
6.5. Projekti lõpetamine Teostaja Projekti lõpetamise toimingute eest vastutab ehituse tellija projektijuht, kogemuse talletamise kindlustavad omanikufirma funktsionaalsed struktuuriüksused. 262 262
6.5. Projekti lõpetamine Tegevused Omanikufirma käskkiri, mis määrab tööjaotuse ja vastutuse dokumentatsiooni säilitamise ja kogemuse talletamise osas. Garantiiperioodi aegse tegevusplaani koostamine: reguleerimised, ülevaatused, hooldused ja nende eest vastutavad isikud. 263 263
6.5. Projekti lõpetamine Määratakse garantiiperioodi ülevaatuse kokkukutsumise kord. Määratakse pikemaajalise garantiiga tarindite ja seadmete ülevaatuse kord. Kui tellija jaoks ei jää ehitus viimaseks, siis on otstarbekas tagasiside infopäring projekti koostööpartneritelt. 264 264
6.5. Projekti lõpetamine Projekti lõpetuskoosolek. Projekti juhtimisstruktuuri likvideerimine. Tulemus Garantiiperioodi tegevusplaan, projekti dokumentide säilitamise kord, projekti lõpetuskoosoleku protokoll. 265 265
6.6. Garantiiperiood Eesmärk on garantiiperioodi tegevuste kaudu tagada ehitise projektikohane funktsioneerimine ja ilmsiks tulevate vigade kõrvaldamine. 266 266
6.6. Garantiiperiood Teostaja Garantiiperioodi aegsete ehitise ülevaatuste eest vastutab ehituse tellija projektijuht või garantiiperioodi tegevusplaanis või lõpetamise protokollis (käskkirjas) selleks määratud isik(ud) omanikufirma juhtimisstruktuuris. 267 267
6.6. Garantiiperiood Tegevused Vigade, puuduste ja ehitise kasutamist takistavate asjaolude kõrvaldamise kontroll või omanikujärelevalve jätkamine. Reaalsetes kasutamistingimuses tehnosüsteemide (kütte-, jahutus-, ventilatsioonisüsteemid jne) funktsioneerimise ülevaatused. 268 268
6.6. Garantiiperiood Tarindite ja tehnosüsteemide hoolduse järelevalve. Koolituse teise etapi korraldamine kasutajaile ja hooldajaile. Garantiiperioodi lõppülevaatuse korraldamine ja läbiviimine, vigade kõrvaldamise kontroll, järelülevaatus. 269 269
6.6. Garantiiperiood Andmete kogumine kasutusperioodi kulude kohta ja võrdlemine projektikohaste kasutuskuludega. Garantiiperioodi tagatise vabastamine. Tulemus Garantiiperioodi ülevaatuse ja järelülevaatuse protokollid, vigade loetelud, koolituse dokumendid. 270 270