korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ARUTELU

Teema esitlus: "korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ARUTELU"— Esitluse väljavõte:

1 korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ARUTELU
, haapsalu

2 korteriomandiõigus Normistik – PS, TsÜS, AÕS, KrtS, VÕS, EhS, SeOS; Korteriomandiõiguse ülesanne: - sotsiaalne mõõde majanduslik mõõde

3 Korteriomandiõiguses esindatud huvid
Korteriomandiõigus arvestab/tasakaalustab:

4 krts arutelu - Korteri jagamine
Kehtiva seaduse kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi (KrtS § 9 lg 1 esimene lause). Kohtupraktikas on leitud, et olemasoleva korteriomandi jagamiseks ei ole vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, kui see on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas. Samas on korteriomandi jagamisel tekkinud ka olukord, kus korteriomandid on moodustatud selliselt, et neile pääseb juurde ainult läbi teise korteriomandi, mis on koormatud servituudiga. Üheks võimaluseks selliste olukordade tekkimist vältida oleks nõue, et uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.

5 Krts arutelu – KÜ asukoht
Kehtiva seaduse järgi kui korteriühistul ei ole juhatust, on korteriühistu asukoht korteriomandite asukoht (KrtS § 18 lg 1). Korteriühistu aadress kantakse korteriühistu registrikaardile juhul, kui see erineb korteriomandite asukoha aadressist (KrtS § 63 lg 4 p 4). Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Võimaldada kanda registrikaardile korteriühistu aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukohaga

6 KRTS arutelu – Korteriühistu nimi
Kehtiva seaduse järgi on igal korteriühistul seadusjärgne nimi, mis koosneb kinnisasja aadressist (KrtS § 19 lg 1). Lisaks võib korteriühistul olla täiendav nimi (KrtS § 19 lg 4). Lahendus: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon. 2. Kui korteriühistul on olemas täiendav nimi, siis seadusjärgset nime mitte kasutada.

7 Krts arutelu – KÜ raamatupidamine
Kehtiva seaduse järgi ei pea korteriühistu esitama majandusaasta aruannet ainult juhul, kui korteriomanikud juhivad ühistut ilma juhatuseta ja peavad kassapõhist raamatupidamist (KrtS § 50 lg 2). Lahendused: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Teha majandusaasta aruanne kohustuslikuks kõigile korteriühistutele 3. Võimaldada majandusaasta aruannet mitte esitada ka kuni kümne korteriomandiga korteriühistul, millel on juhatus 4. Teha majandusaasta aruande koostamine ja esitamine vabatahtlikuks kõigile korteriühistutele

8 KRTS arutelu – Korteriühistu juhtimine
Kehtiva seaduse järgi ei pea korteriühistul olema juhatust ega valitsejat, kui korteriomandite arv on kuni 10 või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Sellisel juhul juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg-d 3 ja 4). Lahendused: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon. 2. Teha juhatus või valitseja kohustuslikuks kõigile korteriühistutele. 3. Tõsta korteriomandite arvu, millest alates on juhatus või valitseja nõutav. 4. Kaotada üldse juhatuse määramise kohustus.

9 KRTS arutelu – üldkoosoleku läbiviimine
Kehtiva seaduse kohaselt viiakse korteriomanike üldkoosolek läbi mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 20¹, § 21 lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 1¹, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 sätestatud korras. Kuna üldkoosoleku läbiviimise korda reguleerib ka paljude korteriühistute põhikiri, siis toob topelt regulatsioonide olemasolu sageli kaasa eksisammud koosoleku läbiviimisel, millest kõige sagedasem on juhatuse valimine kandidaadi vastu hääletamise- või kvalifitseeritud häälteenamuse nõude kaudu. Lahendused: 1. sätestada korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise kord KrtS-is ammendavalt. 2. Säilitada senine olukord.

10 Krts arutelu – dokumentide esitamine registripidajale
Kehtiva seaduse kohaselt peavad mittetulundusühingud registrisse kande tegemiseks esitama registripidajale üldkoosolekul osalejate nimekirja originaali (MTÜS § 85 lg 3). See tähendab, et ka juhul, kui avaldus ise esitatakse ettevõtjaportaali kaudu elektrooniliselt, tuleb osalejate nimekiri saata eraldi tavalise postiga. See nõue kohaldub ka korteriühistutele. Lahendused: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Võimaldada esitada osalejate nimekirja elektrooniline koopia ettevõtjaportaali kaudu

11 KRTS arutelu - Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste kohtuväline lahendamine
Kehtiv lepitusseadus (LepS) võimaldab lepitusmenetlust ka korteriomandi ja korteriühistuga seotud asjades, kuid praegu saab lepitajaks olla ainult poolte valitud isik, vandeadvokaat5 või notar6, kes on selleks soovi avaldanud. Lepitusseaduse kohaselt saab seaduses sätestatud juhul lepitajaks olla ka riigi või kohaliku omavalitsuse lepitusorgan. Praegu ei näe seadus ette võimalust, et riik või kohaliku omavalitsuse üksus saaks luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste lahendamiseks. Lahendused: 1.Säilitada olemasolev regulatsioon. 2. Sätestada seaduses võimalus, et KOV võib luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks 3. Sätestada seaduses kohustus KOVile luua lepitusorgan korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks

12 Krts arutelu - Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamine kohtus: 1
Kehtiva seaduse kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. Riigikohus on seda sätet tõlgendades leidnud, et kehtiv TsMS § 613 lg 1 p 1 on sõnastatud varasemast laiemalt. Sellest järeldas Riigikohus, et hagita menetluses tuleb lahendada muu hulgas korteriomanike omavahelised kahju hüvitamise nõuded.

13 Krts arutelu - Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamine kohtus: 2
Hagita menetluses lahendatakse alates KrtSi jõustumisest ka vaidlused korteriühistu organi otsuse kehtivuse üle (TsMS § 613 lg 1 p 4). Samas alama astme kohtute praktikas menetletakse korteriühistute majandamiskulude nõudeid endiselt valdavalt hagimenetluses. Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Sätestada selgelt, et korteriühistu majandamiskulu nõue lahendatakse hagita menetluses, kaasates ainult asjassepuutuvad korteriomanikud 3. Sätestada selgelt, et korteriühistu majandamiskulu nõue lahendatakse hagimenetluses.

14 Krts arutelu – majanduskulude jagamine
Kehtiva seaduse kohaselt toimub KÜ majanduskulude jagamine korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele. Sellest põhimõttest võib kõrvale kalduda korteriühistu põhikirjaga, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Viimati nimetatud lause alguses kasutatav sõna „eelkõige“ jätab korteriomanikele ja kohtutele ebamõistlikult suure kaalutlusruumi selles, milliseid majanduskulusid tohib korteriomanike vahel üldisest regulatsioonist erinevalt jagada. Lahendused: 1. anda korteriomanikele õigus sätestada põhikirjas üldregulatsioonist erinevalt mistahes kululiigi jagamine. 2. sätestada majanduskulud, mida võib põhikirjaga reguleerida, nimeliselt.

15 KRTs arutelu – korteriühistu põhikiri
Kehtiva seaduse kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Olukorras, kus suure osa tänaste korteriühistute põhikirjadest on vastu võetud varem kehtivate regulatsioonide ajal, ei ole suur osa nendes sisalduvatest normidest tänase õigusega kooskõlas, tekitades sellega korteriomanike vahelistes suhetes segadust. Lisaks puudub KrtS-i tingimustes, mis reguleerib korteriomandite majandamist ammendavalt, põhikirja, kui majandamist reguleeriva õigusakti järele sisuline vajadus. Põhikirja nõrkuseks on samuti asjaolu, et KrtS ei reguleeri selle sisu ega vastuvõtmise korda, mis nõrgestab korteriomaniku õiguskindlust. Lahendused: 1. kaotada KrtS-ist põhikirja instituut. 2. Täpsustada KrtS-is põhikirja sisu, vastuvõtmist ja kehtetuks tunnistamise korda.

16 KRTs arutelu – kaasomandi muutmine
Kehtiva seaduse kohaselt ei pea korteriomanik kaasomandi muutmisest korteriühistu juhatust informeerima, juhul, kui tal on olemas muudatusest puudutatud isikute nõusolek. Samuti jätab seadus korteriomanikule õiguse hinnata, milliseid korteriomanikke tema poolt kavandatav kaasomandi muudatus puudutab. Olukorras, kus juhatus ja (kõik) korteriomanikud ei oma ülevaadet korterelamu kaasomandi olukorra üle, ei saa nad ette näha ka oma kaasomandiga seotud otsuste tagajärgi ning tagada korterelamu ohutust. Lahendused: 1. keelata kaasomandi muutmine ilma korteriomanike kokkuleppeta. 2. keelata kaasomandi muutmine ilma korteriomanike üldkoosoleku nõusolekuta. 3. Keelata kaasomandi muutmine ilma juhatuse nõusolekuta. 4. KOV saab anda nõusoleku ainult KÜ-le.

17 Tänan! Andry krass Eesti omanike keskliit omanikud@omanikud.ee